Si eres inquilino o casero, actualizar la renta del alquiler se ha vuelto mucho más complicado que hace unos años. Ya no basta con mirar el IPC: desde 2023 existe un índice propio para los alquileres de vivienda, el IRAV, y a lo largo de 2026 el Gobierno ha aprobado y derogado varios decretos que han ido cambiando las reglas sobre cuánto se puede subir la renta. En este artículo te explicamos qué índice se aplica a tu contrato, cómo ha evolucionado en 2026, qué dice la normativa más reciente sobre el tope del 2% y qué debes comprobar antes de firmar o renovar cualquier actualización.

Aviso importante antes de empezar: la situación legal sobre los límites a la subida del alquiler ha cambiado varias veces solo en 2026 y sigue siendo inestable a fecha de publicación de este artículo, en pleno proceso electoral. Los datos y normas que verás aquí reflejan la situación más reciente conocida, pero te recomendamos comprobar siempre la vigencia de cualquier decreto en el Boletín Oficial del Estado (BOE) antes de aplicar cualquier porcentaje a tu contrato.

Qué es el IRAV y por qué ya no se usa solo el IPC

El IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de los Valores de los Alquileres de Vivienda) es un índice que elabora el INE desde enero de 2025, creado por la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda. Su objetivo es evitar que las rentas suban al mismo ritmo que una inflación disparada: cada mes, el IRAV se calcula tomando el valor más bajo entre tres referencias: la tasa de variación anual del IPC general, la tasa de variación anual del IPC subyacente, y una media de crecimiento a largo plazo que fijan conjuntamente los ministerios de Vivienda y Economía. En la práctica, esto hace que el IRAV sea sistemáticamente más bajo que el IPC cuando la inflación sube con fuerza.

Evolución del IRAV frente al IPC durante 2026

A lo largo de 2026, la diferencia entre ambos índices se ha ido ampliando mes a mes, a medida que el IPC repuntaba:

Como ves, el IRAV lleva más de un año moviéndose en una horquilla estrecha, entre el 2% y el 2,5%, mientras que el IPC ha ido acelerando hasta cerca del 5% en los últimos meses publicados. Esta diferencia es precisamente la que el índice está diseñado para contener. Antes de aplicar cualquier porcentaje a tu contrato, consulta el dato oficial y actualizado en la web del INE, ya que los datos mensuales más recientes pueden no estar reflejados todavía en comparadores o blogs.

Qué contratos usan el IRAV y cuáles siguen con el IPC

No todos los alquileres se actualizan igual. Esto es lo que determina qué índice te corresponde:

• Contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023 (fecha de entrada en vigor de la Ley de Vivienda): la actualización anual de la renta debe referenciarse al IRAV, salvo que casero e inquilino pacten expresamente otra cosa dentro de los límites legales.
• Contratos firmados antes de esa fecha: siguen rigiéndose por lo que diga el propio contrato, que habitualmente remite al IPC general.
• Quedan fuera del IRAV: locales comerciales, garajes y trasteros alquilados de forma independiente a una vivienda, y los alquileres de temporada o vacacionales.

Ejemplo práctico de cálculo

Imagina un contrato firmado en 2024 (por tanto, sujeto al IRAV) con una renta actual de 700 euros mensuales, y que toca actualizar con el dato de agosto de 2026 (2,47%):

700 € × 1,0247 = 727,29 € al mes, es decir, una subida de 27,29 euros respecto a la renta anterior.

El casero debe comunicar la actualización por escrito con al menos un mes de antelación a la fecha en la que corresponda aplicar la subida, indicando el porcentaje aplicado y el índice de referencia utilizado.

El vaivén legislativo de 2026: del tope del 2% a su derogación y vuelta a aprobarse

Si tienes la sensación de que las normas sobre el alquiler han cambiado varias veces solo este año, no te equivocas. Este ha sido el recorrido:

• Marzo de 2026: el Gobierno aprueba el Real Decreto-ley 8/2026, que establece un tope temporal del 2% a las subidas de alquiler (y prórrogas extraordinarias de 2 años) hasta el 31 de diciembre de 2027, en el contexto de las tensiones económicas derivadas del conflicto en Irán.
• Abril de 2026: el Congreso no convalida ese decreto, que decae y deja de estar vigente.
• Octubre de 2026: dos decretos posteriores (RDL 26/2026 y RDL 27/2026) también son derogados.
• 6 de octubre de 2026: el Gobierno aprueba dos nuevos decretos, publicados en el BOE el 7 de octubre: el RDL 29/2026, que reinstaura un tope a las subidas de alquiler (como máximo el 2% si no hay acuerdo entre las partes) hasta el 31 de diciembre de 2027, amplía la definición de «gran tenedor» y endurece la fiscalidad de la vivienda turística; y el RDL 28/2026, que reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos para establecer prórrogas automáticas de 5 años (7 si el casero es una empresa), con compensaciones económicas al inquilino si el casero no renueva sin causa justificada.

Ambos decretos están en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso, ya que las Cortes están disueltas de cara a las elecciones generales del 29 de noviembre de 2026. Si no se convalidan dentro del plazo de 30 días, decaerán igual que ocurrió con los decretos anteriores, y volverían a aplicarse las reglas previas (solo IRAV, sin tope adicional del 2%).

Qué significa «gran tenedor» con la nueva normativa

El RDL 29/2026 amplía quién se considera gran tenedor a efectos de estas medidas: en general, quien posea más de 10 viviendas o más de 1.500 m² de uso residencial, aunque las comunidades autónomas que declaren zonas de mercado residencial tensionado pueden rebajar ese umbral hasta un mínimo de 5 viviendas. Ser considerado gran tenedor implica obligaciones adicionales, como limitaciones a la compra de vivienda por debajo del 70% de su valor de mercado hasta 2030 y recargos en el IBI para quienes tengan varias viviendas de uso turístico.

Qué puedes hacer como inquilino o como casero

Dado lo cambiante de la normativa, lo más razonable es:

• Comprobar siempre la fecha de tu contrato y qué índice le corresponde contractualmente.
• Verificar en el BOE si, en el momento de aplicar la actualización, el tope del 2% sigue vigente o ha decaído.
• Guardar por escrito cualquier comunicación de subida de renta, con el porcentaje y el índice utilizado.
• Si tienes dudas sobre si tu vivienda está en una zona de mercado tensionado, consultar la declaración de tu comunidad autónoma, ya que ahí pueden aplicarse límites adicionales.

Aviso: El contenido de este artículo tiene fines exclusivamente informativos y educativos. En ningún caso constituye asesoramiento financiero, legal o fiscal personalizado. Antes de tomar cualquier decisión de inversión o ahorro, consulta con un profesional cualificado o entidad acreditada.